สหกรณ์จัดสรรที่ดิน ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

สหกรณ์บริการไม่ตกอยู่ในบังคับที่ไม่ให้นำพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินมาใช้บังคับ การนำที่ดินออกจัดสรรแบ่งขายให้สมาชิกโดยไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรจึงต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน แต่การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินออกจำหน่ายต้องทำตามหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 

เมื่อขณะทำสัญญาเช่าซื้อ สหกรณ์โจทก์และสมาชิกจำเลย ต่างไม่ทราบว่าต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อน และก็ไม่ทราบว่าสหกรณ์โจทก์อยู่ในบังคับที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน อย่างไรก็ตาม กฎหมายไม่ได้มีข้อห้ามโดยชัดแจ้งว่าหากไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินแล้วจะไม่สามารถขออนุญาตจัดสรรที่ดินในภายหลังได้ แม้โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นโมฆะ และวัตถุประสงค์แห่งสัญญาก็ไม่ตกเป็นโมฆะ 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3364/2566

แม้ภาระจำยอมระงับเพราะไม่ได้ใช้เกิน 10 ปี แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนระงับภาระจำยอม จะยกต่อสู้คนนอกผู้ซื้อโดยสุจริตและจดทะเบียนสุจริตไม่ได้

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซื้อมาจากธนาคารจากการขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2560 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมในที่ดินได้จดทะเบียนนิติกรรมให้ที่ดินของจำเลยตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอม 

แม้ทางภาระจำยอมไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ย่อมระงับสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 แต่เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ยังไม่ได้จดทะเบียนระงับภาระจำยอมนั้น จำเลยจะยกเอาการระงับแห่งภาระจำยอมขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนสามยทรัพย์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตหาได้ไม่ 

เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินในขณะที่ยังไม่ได้มีการจดทะเบียนระงับภาระจำยอม โจทก์ย่อมเข้าใจโดยสุจริตว่าภาระจำยอมยังคงอยู่ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว จำเลยจะยกข้อต่อสู้เรื่องการระงับแห่งภาระจำยอมอ้างตอบโจทก์ไม่ได้ จำเลยต้องรื้อถอนรั้วเหล็กออกไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2413/2566 (ประชุมใหญ่)

ผู้ค้ำประกันเป็นกรรมการบริษัท แม้บอกกล่าวบริษัทและบริษัทผิดนัดแล้ว แต่ยังไม่บอกกล่าวผู้ค้ำประกัน ก็ไม่มีอำนาจฟ้องกรรมการผู้ค้ำประกัน

โจทก์เป็นธนาคาร จำเลยที่ 1 เป็นบริษัทจำกัด จำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกันโดยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท 

สัญญาเบิกเงินเกินบัญชีไม่มีกำหนดเวลา เป็นหนี้ที่ไม่ได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ การหักทอนบัญชีทุกเดือนเพื่อทราบว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ในขณะนั้นใครเป็นเจ้าหนี้ลูกหนี้กันอย่างไรไม่ใช่เป็นการกระทำเพื่อชำระหนี้กรณีสัญญาสิ้นสุด

การที่โจทก์ไม่ยอมให้จำเลยที่ 1 เดินสะพัดทางบัญชีอีกต่อไป และทำการหักทอนหนี้เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ไม่มีการเบิกถอนเงินจากบัญชีเพราะโจทก์เห็นว่าจำเลยที่ 1 มียอดหนี้ต้นเงินค้างชำระแก่โจทก์เกินบัญชีแล้ว  ถือได้ว่าการเดินสะพัดทางบัญชีตามสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีที่ไม่มีกำหนดเวลาชำระหนี้ได้สิ้นสุดเลิกกันในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 โจทก์ชอบที่จะเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ได้โดยพลันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 203

การเลิกสัญญาบัญชีเดินสะพัดโดยไม่มีกำหนดเวลา เกิดจากโจทก์หักทอนบัญชีแล้วไม่ให้จำเลยที่ 1 กู้เบิกเงินเกินบัญชีอีก ไม่ใช่การเลิกสัญญาตามกำหนดเวลาสิ้นสุดที่ได้ตกลงกันไว้ ไม่มีผลทำให้จำเลยที่ 1 ตกเป็นลูกหนี้ผิดนัด โจทก์ต้องบอกกล่าวแจ้งเตือนจำเลยที่ 1 ให้ชำระหนี้ แต่โจทก์ไม่ได้กระทำ  จำเลยที่ 1 จึงยังไม่ตกเป็นลูกหนี้ผิดนัดโจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยอัตราผิดนัด

จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันแม้เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นลูกหนี้ชั้นต้นแต่โจทก์มีหนังสือทวงถามไปถึงจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้ค้ำประกันก่อนที่จำเลยที่ 1 ลูกหนี้ชั้นต้นผิดนัด และหลังจากที่จำเลยที่ 1 ลูกหนี้ชั้นต้นตกเป็นผู้ผิดนัดแล้ว โจทก์ไม่ได้มีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้ค้ำประกันภายใน 60 วัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 686 วรรคหนึ่ง โจทย์ยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกัน 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2106/2566 ประชุมใหญ่

ฟ้องว่าเอาความเป็นเท็จฟ้องต่อศาลว่ากระทำผิดอาญาต้องบรรยายด้วยว่าความจริงเป็นประการใด

โจทก์บรรยายฟ้องกล่าวถึงข้อความซึ่งอ้างว่าจำเลยเอาความอันเป็นเท็จฟ้องโจทก์ต่อศาลว่ากระทำผิดอาญาและได้บรรยายฟ้องด้วยว่าความจริงเป็นประการใด แล้วโจทก์ก็บรรยายฟ้องต่อเนื่องเชื่อมโยงกับข้อหาเบิกความอันเป็นเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 177 วรรคสอง โดยข้อหานี้โจทก์กล่าวถึงข้อความซึ่งอ้างว่าจำเลยเบิกความอันเป็นเท็จต่อศาลไว้ด้วย แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายฟ้องว่าความจริงเป็นประการใด แต่เมื่อได้อ่านคำฟ้องโดยรวมทั้งหมดแล้วก็เป็นที่เข้าใจได้ว่าความจริงเป็นเรื่องเดียวกันกับที่โจทก์บรรยายฟ้องว่าความจริงเป็นประการใดในข้อหาเอาความอันเป็นเท็จฟ้องผู้อื่นต่อศาลว่ากระทำผิดอาญาตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 175 การที่จำเลยให้การปฏิเสธและอุทธรณ์ฎีกาต่อมาโดยมิได้ฎีกาว่าจำเลยไม่เข้าใจฟ้องของโจทก์ในข้อหาเบิกความอันเป็นเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลแสดงว่าจำเลยเข้าใจข้อหาได้ดี ทั้งไม่ได้หลงต่อสู้คำฟ้องโจทก์ในข้อหาเบิกความอันเป็นเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 177 เป็นคำฟ้องที่ชอบด้วยกฎหมายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญามาตรา 158 (5)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3054/2566 ประชุมใหญ่

เจ้าของภารยทรัพย์ทำไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติไม่ถือเป็นการละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดหรือเสื่อม

ที่ดินภาระจำยอมตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเป็นสิทธิโดยเฉพาะของเจ้าของสามยทรัพย์และบุคคลที่อยู่อาศัยในสามยทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรเท่านั้นที่จะใช้สอยถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากบริษัทผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ บุคคลภายนอกจะใช้สอยถนนได้ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากบริษัทผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์เท่านั้น

ที่ดินพิพาทตกอยู่ใต้ภาระจำยอมอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์จะถูกจำกัดลงแต่ไม่ได้หมดสิ้นไป ยังคงมีสิทธิอันชอบธรรมในการใช้สิทธิเหนือที่ดินพิพาทที่เป็นภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336  เพียงแต่ทำให้บริษัทเจ้าของภารยทรัพย์และผู้รับโอนต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของเจ้าของสามยทรัพย์ 

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิตกติดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ เมื่อภาระจำยอมได้มาโดยผลของกฎหมายเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 โดยภาระจำยอมเป็นเรื่องของการรอนสิทธิ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ถือเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม

การที่เจ้าของภารยทรัพย์ทำไมกั้นเปิดปิดอัตโนมัติถือไม่ได้ว่าเป็นการทำละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2950/2566

คดีแพ่งเกี่ยวเนื่องอาญา ถ้าคดีส่วนอาญาขึ้นสู่ศาลฎีกาแล้ว คดีส่วนแพ่งไม่ต้องยื่นคำร้องขออนุญาตฎีกา

คดีแพ่งเกี่ยวเนื่องกับคดีอาญา ถ้าคดีส่วนอาญาขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกา โจทก์ไม่ต้องยื่นคำร้องขออนุญาตฎีกาในส่วนแพ่ง เมื่อศาลพิพากษาว่าจำเลยไม่มีความผิดตามฟ้องจำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2611/2566 ประชุมใหญ่

ยกฟ้องด้วยเหตุว่าบอกกล่าวแก่ผู้ค้ำประกันเกินกว่า 60 วันยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดว่าผิดสัญญาค้ำประกันหรือไม่ต้องรับผิดเพียงใด ฟ้องใหม่ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

คดีเดิมศาลชั้นต้นยกฟ้องโจทก์ ด้วยเหตุว่าโจทก์บอกกล่าวแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันเกินกว่า 60 วันนับแต่ผู้เช่าซื้อผิดนัด โดยยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดว่าจำเลยผิดสัญญาค้ำประกันหรือไม่ และต้องรับผิดตามสัญญาค้ำประกันเพียงใด ประเด็นดังกล่าวยังไม่ได้มีการวินิจฉัยถึงที่สุด การที่โจทก์บอกกล่าวแก่จำเลยและฟ้องใหม่เป็นคดีนี้ ขอให้จำเลยรับผิดตามสัญญาค้ำประกัน ไม่เป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน กับในคดีเดิม ฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีเดิม 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2354/2566 ประชุมใหญ่

โจทก์ฟ้องและมีคำขอโดยใช้สิทธิเจ้าหนี้สามัญและเจ้าหนี้จำนอง ศาลจะพิพากษาให้บังคับชำระหนี้โดยบังคับจากทรัพย์จำนองก่อนไม่ได้

โจทก์เป็นธนาคาร จำเลยที่ 1 เป็นห้างหุ้นส่วนจำกัด จำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 3 เป็นคู่สมรสของจำเลยที่ 2 

จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายลดตั๋วเงินกับโจทก์ มีจำเลยที่ 2 และที่ 3 ค้ำประกันรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วม และจำเลยที่ 2 จำนองที่ดินเป็นประกัน โดยตกลงว่าหากขายทอดตลาดทรัพย์จำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ยินยอมชดใช้หนี้ให้แก่โจทก์จนครบถ้วน

โจทก์จึงเป็นทั้งเจ้าหนี้สามัญและเป็นเจ้าหนี้จำนองผู้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญโดยมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่จำนองด้วย ฉันจอดมีคำขอท้ายฟ้องว่าหากจำเลยทั้ง 3 ไม่ชำระหรือชำระไม่ครบถ้วนให้ยึดทรัพย์จำนองของจำเลยที่ 2 และทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้ง 3 ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์จนครบถ้วนอันเป็นการฟ้องและมีคำขอท้ายฟ้องตามสิทธิที่จะมีอยู่

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ให้จำเลยทั้ง 3 ร่วมกันชำระเงิน พร้อมดอกเบี้ย หากจำเลยทั้ง 3 ไม่ชำระหรือชำระไม่ครบถ้วนให้ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์จนครบถ้วน หากขายทอดตลาดทรัพย์จำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้ ให้ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้ง 3 ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้จนครบถ้วน ซึ่งเป็นการกำหนดขั้นตอนในการบังคับชำระหนี้ โดยให้โจทก์ต้องบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อน เมื่อไม่พอจึงจะบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้ง 3 อันเป็นการพิพากษาให้โจทก์มีสิทธิในการบังคับชำระหนี้น้อยกว่าสิทธิที่มีอยู่ ทั้ง ๆ ที่โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องมาแล้ว จึงเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาพิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยทั้ง 3 ไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่ครบถ้วนให้ยึดทรัพย์จำนองของจำเลยที่ 2 และทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้ง 3 ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์จนครบถ้วน 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2498/2566 ประชุมใหญ่

จำเลยร่วมต้องชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ จำเลยคนหนึ่งอุทธรณ์อีกคนไม่อุทธรณ์ ระยะเวลาบังคับคดีนับแต่มีคำพิพากษาของแต่ละคน

ระยะเวลาบังคับคดีภายใน 10 ปีต้องเริ่มแต่วันที่มีคำพิพากษาของศาลชั้นที่สุดในคดีนั้น และการบังคับคดีเป็นศิษย์ของเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ที่จะบังคับคดีแก่ลูกหนี้ตามคำพิพากษารายใดและเป็นเรื่องเฉพาะตัวลูกหนี้ตามคำพิพากษาแต่ละราย

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองชำระหนี้ซึ่งเป็นหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ 

จำเลยที่ 1 อุทธรณ์แต่ศาลอุทธรณ์ไม่ได้พิพากษากลับอันจะมีผลถึงจำเลยที่ 2 ได้ และศาลฎีกาไม่รับพิจารณา 

จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่ได้อุทธรณ์

สิทธิบังคับคดีในส่วนจำเลยที่ 2 เริ่มตั้งแต่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาไม่ใช่วันที่ศาลอุทธรณ์อ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนของจำเลยที่ 1

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1951/2566 (ประชุมใหญ่)