เจ้าของภารยทรัพย์ทำไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติไม่ถือเป็นการละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดหรือเสื่อม

ที่ดินภาระจำยอมตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเป็นสิทธิโดยเฉพาะของเจ้าของสามยทรัพย์และบุคคลที่อยู่อาศัยในสามยทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรเท่านั้นที่จะใช้สอยถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากบริษัทผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ บุคคลภายนอกจะใช้สอยถนนได้ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากบริษัทผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์เท่านั้น

ที่ดินพิพาทตกอยู่ใต้ภาระจำยอมอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์จะถูกจำกัดลงแต่ไม่ได้หมดสิ้นไป ยังคงมีสิทธิอันชอบธรรมในการใช้สิทธิเหนือที่ดินพิพาทที่เป็นภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336  เพียงแต่ทำให้บริษัทเจ้าของภารยทรัพย์และผู้รับโอนต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของเจ้าของสามยทรัพย์ 

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิตกติดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ เมื่อภาระจำยอมได้มาโดยผลของกฎหมายเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 โดยภาระจำยอมเป็นเรื่องของการรอนสิทธิ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ถือเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม

การที่เจ้าของภารยทรัพย์ทำไมกั้นเปิดปิดอัตโนมัติถือไม่ได้ว่าเป็นการทำละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2950/2566

ได้ภาระจำยอมตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน ก็สามารถฟ้องขอให้จดทะเบียนทางภาระจำยอมได้ ได้ทางเป็นภาระจำยอมแล้วแม้โอนต่อไปก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป

อ. แบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยแล้วจัดให้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่สาธารณะ เข้าหลักเกณฑ์จัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติ แม้ที่ดินของโจทก์มีทางออกสู่สาธารณะ แต่เป็นที่ดินที่จัดสรร ทางพิพาทย่อมเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยไม่จำต้องจดทะเบียน เป็นไปตามประกาศคณะปฏิวัติ ไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับ การได้มาซึ่งภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับ 

จำเลยรับโอนที่ดินที่จัดสรร รวมทั้งทางพิพาท เป็นหน้าที่ของจำเลยที่ต้องรักษาสาธารณูปโภคคือทางพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไป โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินสืบทอดจากการจัดสรรที่ดิน มีสิทธิใช้ทางพิพาทและชอบที่จะฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนทางพิพาทให้เป็นภาระจำยอม เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิและใช้ภาระจำยอม ตามปพพ 1391 วรรค 1  

อ. ประสงค์จะใช้ทางพิพาทเพื่อเข้าออกบ้านของตนที่ปลูกบนที่ดินที่ไม่ได้จัดสรรตั้งแต่แรก แม้ อ. จะไม่ได้รับประโยชน์เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามประกาศคณะปฏิวัติ แต่จำเลยยอมรับและซื้อที่ดินที่จัดสรรจาก อ. เพื่อพัฒนาสร้างตึกแถวโดยจำเลยไม่ได้ขัดขวางการใช้ทางพิพาทของ อ. เป็นเวลากว่า 10 ปีติดต่อกันโดยความสงบเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอม ทางพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมตามปพพ 1401 ประกอบ 1382 แม้ต่อมา อ. จดทะเบียนโอนชำระหนี้แก่ธนาคารหรือต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดก็ไม่มีผลให้ภาระจำยอมสิ้นไปแต่ยังคงติดไปกับที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายแก่โจทก์ตามปพพ 1393 วรรค 1 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 887/2565