รวมแปลงที่ดินซึ่งมีแปลงหนึ่งติดภาระจำยอมไม่ทำให้ภารจำยอมกระจายไปทุกส่วนของโฉนดใหม่ แต่ยังคงอยู่ในโฉนดที่ดินมีอยู่เฉพาะในที่ดินส่วนที่เคยเป็นที่ดินโฉนดเดิมซึ่งเป็นภารยทรัพย์เท่านั้น

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตัดรอนอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยการงดเว้นการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตนเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่าสามยทรัพย์

การรวมโฉนดที่ดินหลายแปลงเป็นโฉนดเดียวไม่ได้มีผลทำให้ภาระจำยอมเดิมในโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใดได้กระจายไปอยู่ในทุกส่วนของโฉนดที่ดินฉบับใหม่ ภาระจำยอมที่ยังคงอยู่ในโฉนดที่ดินมีอยู่เฉพาะในที่ดินส่วนที่เคยเป็นที่ดินโฉนดเดิมซึ่งเป็นภารยทรัพย์เท่านั้น

เจ้าของภารยทรัพย์ต้องผูกพันด้วยการงดเว้นการใช้สิทธิในที่ดินส่วนที่เคยเป็นที่ดินภารยทรัพย์ 

กรณีนี้ไม่ใช่กรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องเพียงบางส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ที่เจ้าของทรัพย์อาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1392

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4105/2566

เจ้าของภารยทรัพย์ทำไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติไม่ถือเป็นการละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดหรือเสื่อม

ที่ดินภาระจำยอมตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเป็นสิทธิโดยเฉพาะของเจ้าของสามยทรัพย์และบุคคลที่อยู่อาศัยในสามยทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรเท่านั้นที่จะใช้สอยถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากบริษัทผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ บุคคลภายนอกจะใช้สอยถนนได้ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากบริษัทผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์เท่านั้น

ที่ดินพิพาทตกอยู่ใต้ภาระจำยอมอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์จะถูกจำกัดลงแต่ไม่ได้หมดสิ้นไป ยังคงมีสิทธิอันชอบธรรมในการใช้สิทธิเหนือที่ดินพิพาทที่เป็นภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336  เพียงแต่ทำให้บริษัทเจ้าของภารยทรัพย์และผู้รับโอนต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของเจ้าของสามยทรัพย์ 

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิตกติดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ เมื่อภาระจำยอมได้มาโดยผลของกฎหมายเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 โดยภาระจำยอมเป็นเรื่องของการรอนสิทธิ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ถือเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม

การที่เจ้าของภารยทรัพย์ทำไมกั้นเปิดปิดอัตโนมัติถือไม่ได้ว่าเป็นการทำละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2950/2566